¿Qué tan rentable es tener un AirBnB? Arrendamos un departamento para probar

El mes pasado arrendé un departamento con un amigo para dejarlo como Airbnb. Ninguno de los dos tenía experiencia en esto, pero él tenía talento para las manualidades (o al menos eso decía) y yo tenía experiencia amoblando y decorando clínicas estéticas y locales comerciales. Además, siempre tuvimos ganas de hacer algo juntos, creíamos que éramos un buen equipo y esta era una oportunidad para probarlo.

Hoy, 7 días después de publicarlo, tenemos 17 reservas. Si esto es bueno o malo, aún no lo sé. Quiero creer que sí. Aún me falta saber cuántas personas son las que cancelan o si me equivoqué con el precio subestimando las cuentas básicas (luz, agua, gas y cosas que se echan a perder con el tiempo). Quizás haga un post de eso más adelante.

¿Cómo empezó esta idea? 

Mi amigo había hecho un curso de programación y emprendimiento en Estados Unidos y me comentó que en el Slack (el chat que usan para comunicarse entre los estudiantes) hablaban mucho de esta modalidad de negocio, donde personas arrendaban departamentos, le ponían de su cosecha y lo publicaban en Airbnb.

Lo primero que me pregunté fue si esto existía en Chile y si los números daban para hacer rentable un Airbnb. Así que me puse a leer y ver vídeos del tema.

Calculadora de ingresos de AirBnB

Descubrí que si bien había un par de personas que lo estaban haciendo y existían grupos en Facebook que hablaban de esto, aún estaba en pañales respecto a EE.UU. Había una oportunidad. Sabiendo eso, armé una planilla para evaluar el proyecto (la dejo aquí por si te sirve). También me permitió proyectar la diferencia que existía entre arrendarlo a una sola persona versus por Airbnb (siempre usando una tasa de ocupación realista). Está proyección me daba hasta 3 veces si el departamento tenía las condiciones ideales. Eso sí, no todos servían, incluso en algunos se perdía plata. 

Para la proyección tomé algunos supuestos en base a lo que fui leyendo y pensando que serían números realistas.

1. Los primeros 3 meses la tasa de ocupación sería de 30%
2. Las reservas en promedio serían de una duración de 3 días. Con este dato calculamos el costo por limpieza.
3. La compra de los primeros activos para hacer la puesta en marcha serían 2.5 millones (spoiler: fui demasiado optimista).
4. Airbnb cobra un 17.5% en promedio. Esto entre lo que le cobra al huésped y al anfitrión.
5. A partir del mes 4 la ocupación sería 70%.
   

Teniendo los números (pesimistas) en mano, decidimos empezar a buscar el departamento que calzara con la proyección. Tenía que tener suficiente espacio para hospedar al menos a 6 personas, estar ubicado en Providencia cerca de un Metro y que el arriendo no costara más de un millón. Pero lo más importante: el reglamento de copropiedad debía permitir el subarriendo y el arrendador debía estar de acuerdo en mencionarlo en el contrato.

La respuesta no fue muy cordial que digamos. Cuando le escribíamos a los corredores o dueños en Portal Inmobiliario preguntando si aceptaban subarriendos, la gran mayoría nos respondía negativamente, algunos con frases como “Mi departamento no es un Motel” y otros que se daban el tiempo de escribirnos párrafos para mostrarnos lo equivocados que estábamos. Así, nos fuimos dando cuenta que el camino no era por ahí.

Si alguien nos iba a arrendar, teníamos que encontrarlo fuera de las plataformas digitales, debía ser una búsqueda análoga. 

Así fue que empecé a caminar y llamar a todos los departamentos que tenían carteles con “Se Arrienda” en Providencia. Y después de varios días en esa, dimos con el que estaba de acuerdo con nuestros requisitos.

Lo fuimos a ver ese mismo día.

Más allá de las paredes verde limón, cuadros de diversos estilos y una misteriosa puerta que no daba a ninguna parte. Fue amor a primera vista.

Actualizamos los números en la evaluación y la cosa se veía bien. Calculamos que en 15 meses recuperaríamos toda la inversión (mes de garantía, muebles, reparaciones, comisión del corredor, pérdidas de los primeros meses, etc). También pensamos que en caso de fallar, como plan B se lo podíamos arrendar a otra persona a largo plazo (total, podíamos subarrendar) y como plan C, bromeamos diciendo que nos iríamos a vivir nosotros ahí. Llegamos a un acuerdo por el arriendo y nos lanzamos.

¿Y ahora qué?

Ya con las llaves en mano y habiendo leído cuanto blog encontramos sobre el tema, teníamos claro que había que hacer una buena pega para ponerlo en marcha, si no, no iba a funcionar. Esto implicaba pintar paredes, cambiar luces, comprar muebles, camas, hacer varios arreglos, y un largo etcétera.Mi socio desde el primer día se fue a vivir al departamento y trabajaba de maestro chasquilla mientras escuchaba podcasts gringos de Airbnb, mientras yo iba comprando las cosas y armando la distribución y decoración de las piezas. Nos propusimos en dos semanas tenerlo listo para publicar.

Nos demoramos tres y habrían sido cuatro si nos poníamos a hilar muy fino en los pendientes. Fue un trabajo full time, pero necesario porque cada día sin arrendarlo era un día de ingresos perdido.Ya con todo armado y un tanto pasados en el presupuesto que habíamos proyectado, tomamos las fotos y lo publicamos en Airbnb.Y sobre qué hicimos respecto de la puerta misteriosa: le pusimos un revestimiento de PVC tipo madera que quedó bien bonito, le dio un look nórdico.

Si tuviera que resumir los más importante sería:

1. Arma una evaluación lo más pesimista posible, si te dan los números, ya tienes un gran check.
2. Averigua si el condominio o edificio permite el subarriendo en su reglamento de comunidad. Es elemental, para no meterse en problemas.
3. Para la puesta en marcha es fundamental que al menos una persona esté comprometida full time. Cada día extra de reparación, es un día que no se puede arrendar. 
   

¿Es Airbnb una buena forma de generar un ingreso pasivo?

No. De hecho es un ingreso activo que requiere constante esfuerzo, aún considerando todas las automatizaciones que uno puede hacer. 

En mi opinión, es una forma de emprender. Y como todo negocio, requiere tiempo, estudio y foco en agregar valor. Fue esto lo que nos motivó a hacerlo; aprender de una industria nueva, pensar en cómo podíamos diferenciarnos entre las más de mil propiedades que había en Providencia y si no iba bien, crear un nuevo ingreso activo.