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25 de sep. de 2023

Conocimiento Financiero

Inversiones inmobiliarias con un pie en cuotas desde 100.000 pesos: ¿realmente convienen?

¿Estás considerando invertir en propiedades en Chile? Seguro has notado que actualmente hay muchas “oportunidades”, donde te ofrecen invertir en departamentos con entrega futura en cuotas pie desde $100.000 pesos por mes.

Pero, ¿es realmente una buena inversión?

Vamos más allá de lo aparente y exploremos los factores clave que debes considerar al evaluar proyectos inmobiliarios.

La cuota pie: ¿suficiente para empezar?

Resulta demasiado llamativo, ¿verdad? Mejor analicémoslo en detalle.

Una cuota pie es la opción de pagar el pie de tu departamento en cuotas. El pie es el monto inicial que debes pagar al comprar un inmueble, un porcentaje del valor total con el que te aseguras su compraventa. Ningún banco financia el 100% del valor de un inmueble, por eso se pide un pie.

Ahora algunas inmobiliarias ofrecen pagar ese pie, en cuotas.

Si bien una cuota pie de 100.000 pesos puede parecer totalmente atractiva, la realidad es que en el mundo de la inversión inmobiliaria, la cantidad inicial es solo la punta del iceberg.

Para determinar si un proyecto vale realmente la pena, debemos considerar otros factores críticos, que te entregarán de forma más certera datos para que tomes una decisión mucho más conveniente.

Partamos con una anécdota:

Cuando llegué a Chile allá por 2015, muy poca gente hablaba de la inversión inmobiliaria y lo rentable que era.

De hecho, había súper pocas personas “ofreciendo oportunidades de inversión”.

Sin embargo, ahora con los datos sobre la mesa, sabemos que en esa época cualquier proyecto era una muy buena oportunidad. De hecho, siempre me arrepiento de no haber comprado más departamentos en aquel momento.

Lo más loco es que hoy día hay muchísimas personas, empresas, brokers y todo tipo de gente hablando sobre “lo rentable que es la inversión inmobiliaria”.

Sin embargo, en esta “fiebre” por la inversión inmobiliaria, muchos son los que se aprovechan haciendo énfasis en la parte visible del iceberg: el valor de las cuotas del pie.

Y ocultan los factores más relevantes que sí hay que observar detalladamente, como son: precio, rentabilidad, ubicación, dividendo versus arriendo, y potencial de plusvalía.

Entonces sin más preámbulo, comencemos.

Factores a tener en cuenta en una inversión inmobiliaria

¿Está a buen precio?

Uno de los principales factores a considerar antes de entrar en una inversión inmobiliaria es el precio de la propiedad.

Como siempre digo, el precio de compra es el factor fundamental y decisivo donde se hace la “ganancia” en cualquier inversión inmobiliaria.

Si compras por debajo del valor de mercado, ya estás generando ganancias desde el día 1.

Por eso es fundamental que revises portales inmobiliarios y compares propiedades de igual tipología, en el mismo sector y comuna, y analices diversos proyectos para tener súper claro si estás comprando: a valor de mercado, bajo el mercado o sobre el mercado; y pienses el motivo de por qué hay alguna diferencia. Nunca dejes al azar estas cosas, todo tiene un por qué.

Cap rate: midiendo la rentabilidad

La tasa de capitalización, o "cap rate", es una herramienta fundamental para medir el rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria.

Esta tasa se calcula de la siguiente forma: arriendo multiplicado por 12, dividido por el precio de la propiedad, multiplicado por 100 para llevarlo a %.

En el fondo, pondera el potencial ingreso por arriendo, sobre el precio de la propiedad.

Si una propiedad tiene un cap rate mayor al 5% en Chile, puede considerarse atractiva.

Si un departamento vale $90 millones de pesos (2500 UF aprox.), y se arrienda en $400.000, habría que hacer 400.000*12 / 90.000.000*100. Y eso da 5.33% de rentabilidad

Ubicación

Otro aspecto crucial es la ubicación.

No alcanza con solo observar la comuna donde está ubicada la propiedad, es fundamental considerar el sector específico o “cuadras” donde se encuentra.

Revisar cosas como:

  • ¿Hay metro cerca?
  • ¿Hay paradas de micro cerca?
  • ¿Hospitales, colegios?
  • ¿Supermercados, farmacias, centros comerciales?

Todos estos factores hacen que la zona sea “más demandada”, ya que finalmente todos elegimos lugares para “estar cerca de”.

Dividendo versus arriendo ¿Se paga solo?

Uno de los aspectos más interesantes de la inversión en propiedades es la posibilidad de que se pague solo con el arriendo mismo de la propiedad.

Esto significa que los ingresos de los arriendos cubren el dividendo del crédito hipotecario mensual.

Evaluar esta posibilidad es crucial al considerar un proyecto.

Hoy día aún existen propiedades que se pagan solas al financiarlas al 80% con el banco o mutuaria. Es cuestión de buscar y hacer la “pega”.

Potencial de plusvalía

También debes considerar el potencial de plusvalía, es decir, la apreciación del valor de la propiedad con el tiempo.

Investigar la ubicación, tendencias del mercado y proyectos de desarrollo cercanos puede ayudarte a estimar el potencial de ganancias a largo plazo.

Preguntas como:

¿Hay futuras líneas de metro que se construirán en la zona? ¿Hay futuras autopistas? ¿Estaciones de trenes? ¿Proyectos de construcción de nuevos centros comerciales, servicios, salud, educación, etc?

Otros factores a considerar

Además, hay otros factores que podrían influir en tu decisión de inversión, como los costos de mantención, la demanda de arriendo en la zona, y la liquidez de la inversión.

En resumen, aunque una cuota pie baja resulte totalmente atractiva, será crucial mirar más allá de ese número inicial al evaluar proyectos inmobiliarios en Chile.

El precio, rentabilidad, ubicación, dividendo versus arriendo y potencial de plusvalía son factores clave que deben considerarse para tomar buenas decisiones financieras que a largo plazo solo vayan a entregarte beneficios (y no problemas como comúnmente sucede cuando no se tiene una buena planificación estratégica sobre este tipo de inversión).

La mejor manera para financiar tu pie

Supongamos que estás ante una buena oportunidad de inversión, porque has tenido en cuenta los factores citados anteriormente. ¿Cuál es la mejor forma de financiar un pie para sacarle el máximo provecho posible?

Hay muchas maneras de financiar el pie de un departamento para inversión, algunas son muy buenas y otras un poco arriesgadas. Veamos:

1.  Bono pie: el famoso bono pie es una opción muy popular actualmente y muy utilizada por las inmobiliarias. Consiste en “inflar” el precio de escrituración que se le comunica al banco, de forma tal de que el banco “crea” que te está financiando un 80% y en verdad te está financiando un 90% o 100%. Por eso se habla de “bono pie 10%” en el primer caso, y “bono pie 20%” en el segundo caso. Es importante que sepas que este método es un vacío legal que utilizan las inmobiliarias, y que ellas son quienes asumen el “riesgo” o exposición al “mentirle” al banco.

Esta manera es conveniente porque reducirá drásticamente el pie que debes poner, pero a su vez aumentará el dividendo de tu crédito hipotecario, lo que implica posiblemente que el departamento no “se pagará sólo” y deberás poner una suma de dinero mensual para cubrir el dividendo.

2.  Pago del pie en muchas cuotas: este es un beneficio que entregan muchas inmobiliarias en las primeras etapas de construcción de cada proyecto, de forma tal que puedes ir pagando el pie en los meses que se demora en construirse y recepcionarse el edificio (habitualmente entre 24 y 36 meses). Esto sucede mucho en las fases de venta “en blanco o en verde” (cuando ni se ha empezado a construir, o la misma recién inicia), pero también es una práctica que están comenzando a usar muchas inmobiliarias en proyectos de entrega inmediata.

¿Cómo funciona en estos casos de entrega inmediata?

La inmobiliaria actúa como un prestatario (similar a un banco) y te presta el dinero correspondiente al pie, que luego tú debes ir devolviéndole incluso después de la entrega del departamento.

Ejemplo: departamento que se entrega en octubre 2023, pago del pie en 30 cuotas. Me entregan el departamento y luego sigo pagando las cuotas.

3.  Reducir el pie haciendo que el banco te financie el 90% a través de FOGAES: es un fondo de garantía especial que comenzó a regir en mayo 2023, y que hace que el estado “salga de aval” de las personas, de forma tal que logren que el banco les financie el 90% del departamento en lugar del tradicional 80%. Es una buena alternativa, pero aplica solo a primera vivienda y a propiedades de hasta 4,500 UF. También es importante aclarar que no puede ser una propiedad para rentar, sino que debes vivir allí.

4.  Pagar el pie con tarjeta de crédito en 12, 18 o 24 cuotas sin interés: Sin duda algo sumamente atractivo, pero requiere que la inmobiliaria cuente con algunos convenios con el banco que le permita esto mismo. La ventaja principal será que no necesitarás reunir de una sola vez todo el monto del pie, sino que podrás pagarlo en partes ajustadas a tu nivel de ingreso o ahorro (muchas veces también pudiendo pagarlo con tu tarjeta de crédito cómodamente, mientras obtienes millas y puntos que luego podrás utilizar).

Pero tiene un inconveniente importante que no podemos dejar pasar, y es el riesgo de que se junte el pago de las cuotas pie con el dividendo del crédito hipotecario, debido a que el inicio de tu pago será totalmente independiente a la fecha de entrega del inmueble. Por lo que será un factor clave a analizar si elegimos utilizar este método por la diferencia de tiempos que pueda haber y su posible impacto.

5.  Pagar el pie con créditos de consumo: esta es la última alternativa a la que debes recurrir. Claramente debes hacerlo a través de una entidad financiera distinta a la que te otorgó el crédito hipotecario.

Esta estrategia va a facilitarte conseguir el dinero en un tiempo relativamente más corto, pero conlleva a su vez el riesgo de caer en sobreendeudamiento y potencial “morosidad”. Por lo que generalmente no la recomiendo, a menos que estés ante “la oportunidad de inversión de tu vida”, que sería raro.

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