Mis primeros “sueños” que recuerdo eran tener una figurita de He-Man o de los Thundercats, ojalá Pantro. Y ya en la pre-adolecencia, una máquina del tiempo para viajar al pasado y evitar la invención del colegio. La casa propia, en cambio, no recuerdo cuándo se manifestó como un sueño o un propósito de vida.
Pero el anhelo es innegable. Independiente que desde el punto de vista financiero no es siempre más conveniente comprar que arrendar, es natural querer vivir en algo de tu propiedad y olvidarte del No más clavos, para dar rienda suelta a tus habilidades con el taladro.
Y más allá de cumplir un sueño, que las personas tengan su propia casa tiene efectos positivos concretos a nivel de desarrollo socioeconómico:
- Entrega protección económica para etapas de la vida de menor capacidad de producir ingresos, como después de jubilar
- A través de la herencia ayuda a romper círculos intergeneracionales de pobreza
- Genera empleo mediante la actividad inmobiliaria y sus industrias secundarias
Y además permite combatir la desigualdad: un estudio de la Universidad de Chile, publicado en el Journal of Public Economics, comparó la situación chilena con la de otros países y determinó que si bien la concentración de riqueza en Chile es tan alta como Estados Unidos y mayor a la de varios países europeos, el 50% más pobre del país tiene una proporción de riqueza relativamente alta.
Suena contradictorio, pero se explica porque en Chile, incluso personas de menores ingresos pueden ser propietarios, aunque eso no necesariamente implique una mayor seguridad económica.
Por razones como estas, el acceso a la vivienda se busca impulsar en los gobiernos de todos los colores y este no es la excepción. Una de las medidas más recientes se aprobó a fines de agosto y según lo han manifestado autoridades del gobierno, vienen más iniciativas en la nueva reforma al mercado de capitales que se presentaría al Congreso esta semana.
Mejoras al Fondo de Garantías Especiales (FOGAES)
El FOGAES es un fondo estatal que cumple la función de garantizar créditos otorgados por instituciones financieras. Las actividades económicas que pueden aplicar a estas garantías se establecen por ley, a través de la autorización de “Programas”. Uno de estos programas es el de Apoyo a la vivienda nueva, que además de la garantía para créditos hipotecarios, considera un subsidio a la tasa de interés.
El subsidio a la tasa de interés consiste en una rebaja de hasta un 0.6% en la tasa del crédito hipotecario para personas que cumplan los requisitos (que veremos más adelante).
La garantía, por su parte, le permite a los bancos dar créditos que cubran un porcentaje mayor del valor de la propiedad porque en caso de que la persona no pague el crédito, el Estado comparte con el banco esa pérdida. Esto hace que el riesgo en que incurre el banco al dar el crédito sea menor, y al financiar un porcentaje más alto las personas puedan poner un monto más bajo de pie.
El FOGAES existe desde el 2023 y el Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva desde el 2025, pero lo que se aprobó ahora fue una extensión de sus beneficios:
- Antes aplicaba para viviendas de hasta 4.000 UF y ahora se extendió a 6.000 UF (245 millones aprox.)
- Su vigencia se extendió por 12 meses, hasta el 31 de mayo de 2028
- Aumentó de 50 mil a 80 mil los cupos de subsidios a la tasa
Ya, entonces ¿voy al banco y digo “hola, me da un FOGAES”?
¿Cómo postulo al FOGAES?
Primero debes cumplir los requisitos:
- Que la propiedad tenga un valor inferior a 6.000 UF
- Que sea una vivienda nueva y que además sea su primera venta
- Que el financiamiento no sea superior al 90% del valor de la vivienda.
- Que la compra no derive de una promesa de compraventa celebrada antes del 31 de diciembre de 2024.
Si cumples, vas a la sucursal del banco que esté participando del programa (actualmente BancoEstado, Banco de Chile, Banco Internacional, Banco Bice, Banco Security y Banco Consorcio) y pides un crédito hipotecario con FOGAES Vivienda Nueva y el subsidio a la tasa. Y luego sigues el proceso de evaluación del banco.
La agenda pro acceso a la vivienda en MK4
Por MK4 no nos referimos a la cuarta edición del videojuego de peleas favorito de Leo Rey, sino a la cuarta reforma al mercado de capitales.
Las MK son reformas que modifican varias leyes (de impuesto a la renta, de sociedades anónimas, de mercado de valores, de administración de fondos, entre otras) y han perseguido distintos objetivos que en general giran en torno a modernizar el sistema financiero del país. Partieron ese “branding” el 2001 con MK1 y hace rato no teníamos una, porque la última había sido el 2010.
El contenido específico de esta nueva reforma es aún un misterio, porque el Ejecutivo la ingresará al Congreso recién mañana miércoles, según trascendidos (como dice la prensa). Pero algo han “spoileado”: el ministro Quiroz dijo en un programa de Youtube que la reforma “va a tener como una de las metas principales, permitir que la familia joven pueda volver a tener acceso a la vivienda, porque vamos a procurar que las condiciones de crédito puedan volver a hacer que la vivienda sea asequible.”
Y respecto a las iniciativas particulares para conseguirlo también algo han adelantado y una de las principales medidas es la creación de un fondo de financiamiento de créditos hipotecarios.
La diferencia con el actual FOGAES, es que el propósito de este fondo, que también administraría BancoEstado, no es garantizar los créditos que entreguen las instituciones financieras, sino conseguir directamente el financiamiento, ya que el fondo tendría tendría la capacidad de emitir deuda, pero los bancos mantendrían la responsabilidad del cobro
La gracia es que la deuda del fondo estaría garantizada por el Estado y por lo tanto, el costo de fondo sería más barato que el que consiguen los propios bancos, porque sería equivalente a un bono soberano. Ese menor costo se traspasaría al mercado y con ello se podrían conseguir tasas más baratas y por lo tanto dividendos más bajos. Además, otra diferencia respecto del FOGAES, es que este fondo aplicaría no solo para viviendas nuevas, sino también usadas, ampliando el alcance del beneficio.
Pero todo esto aún está en condicional, porque podremos ver su primera versión cuando se presente al ejecutivo, lo que debería pasar esta semana.
