Cuánto enganche me conviene poner para una casa y cuál es la mejor manera de conseguirlo

Es una pregunta que nos hacemos muchos antes de animarnos a comprar una casa:

¿Debería juntar más para el enganche? ¿O dar lo mínimo, aunque la mensualidad quede más alta?

Hay argumentos a favor de dar un enganche grande y también de dar el mínimo: mayor enganche significa pedir menos prestado y, por ende, pagar menos intereses. Pero esperar a dar un buen enganche en lugar de comprar hoy implica perder la plusvalía de la propiedad durante ese tiempo.

Aquí te decimos lo que debes considerar en cada caso. 

¿De cuánto es el enganche promedio en México?

Típicamente, entre 10% y 30% del valor de la propiedad. 

Considera que, además del enganche, los gastos notariales y costos de adquisición de tu propiedad oscilan entre 5% y 8% del valor de la misma.

Entre estos costos, se encuentra el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que varía por estado: va desde 0.02% en Yucatán hasta 4.5% en la Ciudad de México.

Así que para comprar una casa o departamento en promedio la gente pone sobre la mesa entre 15% y 40% de su valor. Según la SHF, el precio promedio de las propiedades compradas a crédito en México fue de $1,617,000, así que el gasto inicial sería entre 240 mil y 650 mil pesos.

Aunque hay formas de comprar una casa invirtiendo menos dinero.

Modalidades del INFONAVIT: ¿es posible comprar una casa con $0?

Siempre hay algunos costos que se deben pagar en efectivo, pero hay posibilidades de adquirir propiedades casi sin poner dinero de tu bolsa. 

Usando el saldo de tu subcuenta de vivienda INFONAVIT es una de ellas. 

Si cuentas con suficiente saldo acumulado y el valor de la casa que deseas comprar está dentro del rango de crédito que puedes tomar, el primero se toma como enganche total y el INFONAVIT te daría el crédito por el monto restante. 

Acá te muestro un ejemplo comprando una casa de $1,617,000 con Crédito Infonavit, por ejemplo:

Como puedes ver, la diferencia a cubrir termina siendo $0. De nuevo, existen algunos costos que pueden salir adicionalmente, pero es un hecho que podrías adquirir una casa con muy poquito dinero. 

La verdadera pregunta aquí es: ¿te conviene hacerlo?

¿Conviene dar poco enganche?

Uno de los puntos en contra de hacerlo es que las tasas de interés por dar enganches bajos (menores al 20%) suelen ser más altas.

Incluso para el Crédito Infonavit el Costo Anual Total (CAT) está sobre 13.7%, cuando podrías encontrar alrededor de 10% - 12% a través de créditos bancarios si eres un buen sujeto de crédito.

Las mensualidades también te quedarán más altas si das enganches bajos, por lo que tendrás que comprobar mayores ingresos para acceder al crédito. 

Esperar y pagar menos intereses vs. plusvalía de la propiedad

La otra opción es esperar a juntar un enganche más robusto y acceder a una mensualidad más baja. Con ello pagarías menos intereses y también el salario comprobable requerido es menor.

También podrías obtener una mejor tasa del crédito.

Pero al demorar la compra de tu casa por juntar más dinero, lo cierto es que pierdes la plusvalía que llegase a generar tu propiedad durante ese tiempo. 

¿Lo vale? En 2023, por ejemplo, hubo una subida récord en los precios de las propiedades, aunque focalizada en ciertos estados.

También hay años en los que estas subidas ni siquiera logran superar a la inflación. Todo termina siendo una apuesta.

¿Tu propiedad se apreciará más que el monto extra de intereses que pagarás durante el plazo del crédito?

Si eres conservador(a), probablemente prefieras asegurar pagar menos intereses y dar un enganche mayor. Si quieres tomar un poco más de especulación o se te presenta una buena oportunidad de compra, quizá valga la pena apurarte un poco. 

No importa cuánto sea tu enganche: invertir te lleva más rápido a tus metas

Ya sea que prefieras dar poco enganche para comprar de una vez o que elijas dar un enganche mayor y pagar menos intereses, invertir tus ahorros es clave para que tu dinero no pierda valor.

Eso lo puedes hacer con Fintual.

Puedes escoger un portafolio optimizado para ahorrar durante el tiempo que quieras para tu enganche. O cualquier otra meta que quieras tener: armar un fondo para emergencias, irte de vacaciones, o incluso ahorrar para tu retiro con un PPR.