Bajas en los precios de departamentos en Buenos Aires, ¿vale la pena comprar? El mercado inmobiliario en Argentina
Los precios inmobiliarios en Buenos Aires están muy cerca de su piso histórico. Las propiedades en la ciudad de Buenos Aires han bajado entre un 30 y 35% desde el año 2018 a la fecha, y entre un 40 y 50% en los suburbios que rodean a la ciudad, lo que se conoce como el Gran Buenos Aires.
La reducción de precios obedece a varios factores:
Primero, los salarios en dólares de los Argentinos han decrecido fuertemente dada la fragilidad de su moneda. Seguro has escuchado cómo el cambio de dólares a pesos en Argentina es todo un tema, con diferentes tipos de cambios: dólar blue, soja o turista, entre otros.
Además, conseguir un crédito hipotecario en Argentina es practicamente imposible. Existen los créditos hipotecarios, pero son carísimos y bastante impredecibles, esto porque están en pesos, entonces dependen mucho de la inflación, que ya sabemos es un problema complejo en Argentina. Además, la tasa de interés en Argentina –precisamente para controlar la inflación– se maneja siempre en niveles bastante altos, por lo que la cuota del dividendo puede triplicarse en pocos años.
Entonces es muy arriesgado para una persona de clase media tomar un crédito hipotecario. En 2017 se vio una pequeña esperanza cuando el por entonces presidente Mauricio Macri lanzói un nuevo sistema de créditos atados a la inflación, llamados UVA (algo muy similar a la UF chilena). Macri apostaba a controlar la inflación y reducirla a un dígito en 4 años. Se vio una oleada de gente adquiriendo viviendas. Pero en 2018 vino otra crisis inflacionaria que dinamitó los créditos UVA.
A eso hay que sumarle que hace dos años se aprobó una nueva ley de alquileres que regula el precio y el ajuste de los valores de las rentas. Muchos propietarios decidieron sacar sus propiedades del mercado de arriendo y pasarlas en cambio al de venta, lo que generó una sobre oferta. Al mismo tiempo muchas inmobiliarias apostaron a que la reactivación económica sería más rápida y continuaron desarrollando proyectos.
¿El resultado? En la actualidad puedes encontrar más o menos 150.000 propiedades del Gran Buenos Aires publicadas en uno de los principales portales inmobiliarios. El 2019 eran solo 50.000.
Ya te puedes hacer una idea de cómo está el mercado inmobiliario en Argentina por estos días.
Entonces, ¿cuánto cuesta una casa en Argentina en el 2023?
Si hacemos foco en los últimos años, podemos observar que el precio promedio de propiedades de 1 ,2 y 3 dormitorios se ha desplomado un 21%, pasando de USD 2.184 por m2 en el año 2020 a USD 1724 por m2 en el 2023.
Por ejemplo, el valor promedio por m2 de un departamento en una zona turística de la ciudad de Buenos Aires como Palermo, estaría rondando actualmente los 2.000 usd/m2, que al cambio de hoy serían 44 UF/m2, algo imposible de encontrar en zonas similares de Santiago.
Todo esto hace que muchos extranjeros estén mirando con buenos ojos la inversión inmobiliaria en Argentina.
Los riesgos de la inversión inmobiliaria en Argentina
Buenos Aires es la ciudad más rica de Argentina. Uno de los centros culturales más preciados de Latinoamérica, con una amplia oferta de vida al aire libre, gastronomía, teatro y todo tipo de arte. Una ciudad abierta, cosmopolita, con un nivel arquitectónico de primera clase.
Si tu idea es obtener plusvalía, puede que estés en un buen momento para comprar una propiedad, pero es importante que tengas claro cuánto tiempo estás dispuesto a esperar.
Si bien los expertos afirman que hay una alta probabilidad de que en el mediano plazo los precios de las propiedades en Buenos Aires suban, nadie sabe a ciencia cierta cuándo ocurrirá.
Por una cuestión de supervivencia el próximo gobierno que asuma deberá encarar el problema de la inflación rápidamente, y es probable que lo haga a través de alguna política de shock que genere, entre otras cosas, el reflorecimiento del crédito hipotecario, y esto puede cambiar el mercado. Sin ir más lejos, en el año 2017-2018 con el florecimiento de los créditos hipotecarios después de décadas, los precios de las propiedades subieron de forma acelerada.
Parece que es el momento para invertir en una propiedad en Buenos Aires, pero cuidado, no todo es color de rosa. Hablemos de los contras.
Es importante saber que los gastos de una operación Inmobiliaria en Argentina son muy superiores a los de Chile.
Revisemos:
- La comisión inmobiliaria de quien compra: 4%
- Los gastos de honorarios del notario: 2% aprox.
- Impuesto de sellos: 1.8%
- Certificaciones varias: 0.8%
Entonces, los gastos totales por comprar un inmueble rondan el 8%. Más del triple que en Chile.
Otro tema a considerar al momento de invertir en Argentina es que no podrás comprar con crédito hipotecario, deberás tener los ahorros para comprar una propiedad al contado.
Otro tema importante es el mientras tanto: si compras una propiedad para generar plusvalía, deberás rentarla para que tus ahorros no se desvaloricen. En rangos generales, las rentabilidades de una propiedad arrendada anualmente en Buenos Aires varían entre el 1 y el 4% (súper baja en comparación con Santiago, donde rondan entre el 3% y 7%).
Si tu idea es hacer contratos de largo plazo, la ley argentina determina que los contratos deben tener 3 años. La actualización del precio del arriendo solo se puede realizar una vez por año y con tasas de inflación de alrededor del 120% (y subiendo), un arriendo en pesos que al inicio del contrato es de 250 dólares, al mes número 12 se convierte en 125 dólares, que hace impredecible la rentabilidad y el flujo.
También puedes arrendarlo a través de plataformas como Airbnb. En este formato podrás obtener por un estudio en barrios turísticos entre 500 y 600 dólares mensuales. Obviamente esta modalidad implica una administración intensiva. Si bien es verdad que Buenos Aires está siendo invadida por turistas extranjeros, la oferta cada vez mayor de propiedades destinadas a arriendos por estas plataformas está de a poco regulando los precios.
¿Qué necesita un extranjero para comprar una casa en Argentina?
Soy chileno y quiero capitalizar esta baja de precios en el país trasandino: ¿puedo comprar una propiedad en Buenos Aires? La respuesta es sí. Para eso debes tramitar la clave de identificación CDI.
Este documento es necesario para toda persona que no posea documento argentino y quiera adquirir bienes registrables o abrir una cuenta bancaria para operar en el sistema financiero.
Es un trámite relativamente sencillo.
¿En que comunas o barrios es recomendable comprar?
Si tu idea es generar renta a través de arriendos por Airbnb para luego en el mediano plazo venderla y generar plusvalía, los barrios más interesantes son Recoleta, Retiro, Palermo, Barrio Norte, San Telmo, Belgrano y Puerto Madero.
¿Cómo se compra una propiedad en Buenos Aires?
En Buenos Aires, para comprar una propiedad tienes que ir con todos los billetes en efectivo al momento de escriturar. Así tal cual. A pesar de que parece muy engorroso hay infinidad de métodos para transferir los fondos formalmente o informalmente de un país a otro.
Recomendación: nunca pagues el precio publicado. En general las propiedades se venden en promedio entre 7,5% y 10% por debajo del precio publicado.
Para hacer la oferta entregarás, a través de una reserva, 2.000USD al agente inmobiliario que interviene y dirás el precio que estás dispuesto a pagar por esa propiedad.
Existen inmobiliarias de primera línea, serias, que se dedican a asesorar a extranjeros al momento de hacer todas estas gestiones, como por ejemplo Inmobiliaria Connection (www.connectioninmobiliaria.com.ar).
Entonces, ¿vale la pena comprar una propiedad en Buenos Aires? Puede ser un buen momento, de eso no hay dudas, pero no todo lo que brilla es oro, por eso es tan importante tener en consideración los riesgos y costos de hacer una inversión inmobiliaria en otro país, especialmente en uno tan impredecible como Argentina.