¿Cómo tener tu casa propia en Chile? La nueva ley de incentivo al mercado inmobiliario
A fines de enero el Senado aprobó la ley del Fondo de Garantías Especiales (FOGES), que permitirá a los bancos volver a financiar el 90% del crédito para una primera vivienda.
Sí, el Estado aparecerá como aval y permitirá que los bancos te financien el 90%, manteniendo la tasa actual.
O sea ya no tendrás que poner el 20% de pie, volvemos al pie del 10%👏
¡Ojo! Será solo para primera vivienda y de valores menores a 4500 UF. (Y tienes que vivir ahí, no puedes arrendarla)
Te cuento algo: cuando llegué a Chile, allá por 2015, me acuerdo que lo que más me sorprendió fueron los créditos hipotecarios. Yo vengo de Argentina, un país que por la altísima inflación nunca se han podido implementar estos créditos.
De hecho, allá el sueño de la casa propia es solo eso: un sueño.
Y cuando finalmente la gente logra juntar lo necesario, después de haber ahorrado toda su vida, tiene que ir con un maletín con dólares (literal) al banco para poder comprar la propiedad.
De ese mundo vengo yo, entonces te podrás imaginar que para mí ya el pie del 20% era "el sueño del pibe".
Una casa propia en Chile
¿Qué implica esta nueva ley y cómo puedo acceder a su beneficio?
El nuevo doble incentivo funciona a través de un fondo de garantía estatal y está pensado para impulsar tanto la oferta (constructoras e inmobiliarias) como la demanda (personas que buscan comprar su casa propia en Chile).
No es novedad que el rubro inmobiliario fue uno de los más afectados del último tiempo. El aumento de los materiales, fletes, combustibles e incluso del dólar, han subido sus costos. A eso se suma la menor actividad, que afecta sus márgenes y complica su capacidad de pago.
Pero últimamente la situación se ha vuelto más preocupante: cada vez más empresas del rubro han entrado en cese de pagos e incluso quiebras. De hecho, los bancos han venido reduciendo su exposición al mercado inmobiliario desde 2021, poniendo condiciones cada vez más estrictas para otorgamiento de crédito a constructoras e inmobiliarias.
Esto es bastante desalentador, porque el sector inmobiliario y de la construcción representan, en conjunto, el 14% del PIB de Chile, y el 10% del empleo nacional.
Por el lado de la demanda, la situación es igual de complicada para personas y familias que quieren comprar su vivienda propia:
- Las condiciones de financiamiento están cada vez más restrictivas: antes los bancos financiaban el 90% a 30 años pidiendo pocos requisitos, y ahora la mayoría financia el 80% y muchos lo limitan a 25 años; además de que son más estrictos con los requisitos de renta.
- Las tasas se han mantenido elevadas a comparación con años anteriores: actualmente promedian 4,25%, comparado con años anteriores donde llegaron incluso bajo el 2%.
En concreto, el sector inmobiliario residencial observó una caída de 52% anual en las ventas de viviendas nuevas, al tercer trimestre del 2022.
Claramente hay un problema de liquidez y eso impide que se inicien proyectos o que las familias puedan acceder a una vivienda.
Entonces, ¿cómo la ley resolverá este problema?
Actualmente existe el FOGAPE (Fondo de Garantía Especial para PYMES), que apoya a través de financiamiento a empresas con ventas anuales netas menores a 100,000 UF.
Pero hasta ahora Chile no contaba con un mecanismo que mejorara el acceso a financiamiento a sectores que pudieran estar enfrentando alguna complicación económica en particular, ni a empresas que facturaran anualmente más de 100,000 UF. Y este es el caso de muchas constructoras e inmobiliarias.
Esta ley plantea la creación de un fondo de garantías especiales (FOGES), inicialmente por el monto de $50 millones de dólares, donde en un principio se crean 2 programas de garantía para atacar tanto la demanda como la oferta en el sector:
1) Programa de garantía de apoyo a la vivienda
2) Programa de garantía de apoyo a la construcción.
¿Cómo funcionará concretamente el beneficio de apoyo a la vivienda?
Hace 5 años, los bancos financiaban sin mucho requisito el 90% de la propiedad. Sin embargo, en los últimos años lo han bajado al 80% para disminuir su riesgo. Ese 10% adicional de pie ha generado una barrera de entrada más elevada para muchas familias.
El Estado, con esta ley, se transforma en aval de esas familias. ¿Cómo? Primero intercede ante el banco y para que le presten nuevamente el 90%, manteniendo las tasas de interés actuales y sin plantearles exigencias adicionales a las familias.
Así, tendrían que poner sólo el 10% de pie. Eso sí, el dividendo va a ser más alto para el comprador lógicamente, porque al financiarte el 90% el valor de la cuota aumenta (no se puede ganar todas!).
Este programa beneficiará a entre 16 y 24 mil familias de clase media que quieren adquirir su primera vivienda.
¡Ojo! El estado no le pagará el 10% al banco, sino que pasará a ser aval del comprador de la vivienda, hasta en un 10% del valor de la propiedad durante 10 años (sin importar que el crédito sea a más años).
¿Qué significa esto?
En caso de que el cliente deje de pagar el crédito y el banco tenga que rematar la vivienda y cobrarse su deuda, y el monto obtenido del remate no logre cubrir la totalidad del crédito, el estado cubrirá esa diferencia, con tope del 10%. Esto permitirá a los bancos entregar financiamientos del 90% sin correr riesgos altos.
¿Cuáles son los requisitos para aplicar a este beneficio?
- Debe ser primera vivienda
- El comprador deberá vivir allí (no puede arrendarla ni hacer negocios con ella)
- El comprador no puede ser ni haber sido beneficiario de subsidio habitacional
- Propiedad debe valer menos de 4500 UF
¿Cómo hago para aplicar al beneficio?
Lo bueno es que uno como persona natural podrá solicitar un crédito hipotecario a cualquier banco y ellos se ocuparán de solicitar y tramitar la aprobación de éste al administrador del fondo (que será el Banco Estado)
¿Por qué el fondo sólo le garantiza el dinero durante 10 años al banco?
Porque en ese plazo el comprador ya habrá pagado más del 10% del capital, por lo tanto el riesgo del banco luego de ese plazo desaparecerá.
¿Cómo funcionará concretamente el beneficio de apoyo a la construcción?
El segundo programa, que busca apoyar la oferta, facilitará que las empresas constructoras con ventas anuales netas sobre 100.000 UF y menos de 1 millón de UF puedan acceder a financiamiento con garantías estatales.
Al igual que en el caso de la vivienda, el Estado no le pasará dinero directamente a la empresa, sino que se transformará en aval ante el banco para que reciban financiamiento. En caso de que luego las empresas no puedan hacer frente a las deudas, el Estado se hará cargo de pagar hasta en un 60% o 70%, dependiendo del tamaño de la empresa:
- Para empresas con ventas netas anuales entre UF 100.000 y UF 600.000, la garantía estatal cubrirá hasta el 70% del saldo deudor de cada financiamiento.
- Para empresas con ventas netas anuales entre UF 600.000 y UF 1.000.000, la garantía estatal cubrirá hasta el 60% del saldo deudor de cada financiamiento.
La garantía en este caso no podrá tener una duración mayor a 12 años, sin perjuicio del plazo de financiamiento.
¿Cuándo comenzará a regir esta nueva ley?
El 26 de enero el Congreso aprobó el proyecto de ley. Por lo tanto, debiese ser publicada en el Diario Oficial en febrero, y faltarán aún los reglamentos que tiene que dictar el ministerio de hacienda a través de decretos.
Por lo tanto se espera que el beneficio comience a aplicarse a partir de marzo de 2023.
El beneficio durará un año. Luego se evaluará si ha funcionado y podría extenderse.
¿Qué comentan los distintos actores?
El vicepresidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Alfredo Echavarría, remarcó la importancia del proyecto, ya que apoyará a personas y empresas, además de reactivar la economía y generar empleo.
Mario Marcel, ministro de hacienda comentó que "esto va a permitir que familias que se estaban quedando cortas en el pie, dado los aumentos en las tasas de interés y el aumento en los precios de la vivienda, tengan ese apoyo adicional a través de la garantía al crédito por ese 10% adicional. Dado que ese 10% va a estar garantizado por el Estado, va a contribuir a abaratar el crédito hipotecario".
El ministro de vivienda explicó que "el objetivo de la ley es dinamizar el mercado de la construcción, para que así más personas tengan la oportunidad de acceder a un crédito hipotecario".
¿Qué opinan los bancos?
Este es el gran misterio. La eficacia de esta ley dependerá de la reacción y adherencia de los bancos al beneficio. Al parecer, todo indicaría que estos programas harían que disminuya su riesgo al financiar personas y empresas.
De hecho, una de las principales modificaciones realizadas en la discusión en particular en el Congreso, fue respecto del plazo en que operará la garantía para los créditos hipotecarios. La propuesta contemplaba inicialmente seis años de cobertura, sin embargo una indicación del senador Coloma (UDI) elevó el tiempo a 10 años.
“Hay que tener conciencia que si se plantean los 10 años, hay que asumir que tiene un costo adicional, y, en segundo lugar, no favorece a los clientes que solicitan un crédito, sino que tiende a favorecer al banco que va a tener una garantía mayor que el valor que ha provisionado”, comentó el ministro Montes.
Las palabras del secretario de Estado fueron refrendadas por el presidente de la Asociación de Bancos (Abif), José Manuel Mena, quien aseveró que la cobertura estatal del 10% del crédito “es simplemente una ayuda a la evaluación del riesgo de crédito de la persona, y permite en el margen aspirar a un crédito”.
¿Subirán los precios de los departamentos?
Esta sí que es la pregunta del millón. Según proyectan los especialistas, el beneficio a la demanda tendría efectos más inmediatos que el de la oferta. Esto podría implicar que los precios de las propiedades en un principio suban levemente, para luego estabilizarse.